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新规之下,这2类人苦日子来了!!广元小产权房“转正”?金融之于房产,相当于水之源泉。当开始在金融层面限制房地产的时候,说明调控已经深入到根源。
01.变相加息,停贷之后再遭利率上调
最近房地产市场真是“动荡不平”。
一方面是房价异动:上海房价“量价”暴涨,多地业主集体抬价。另一方面调控加码:上海、深圳连出新政,严打炒房。
之后广州又遭遇“银行停贷风波”,一时甚嚣尘上(以上所有动态我们一月均有发文跟踪,大家可以去翻阅历史文章)
其实走到“停贷”这一步,说明调控已经进入金融源头层面,即:阻止货币向房地产流动。
但没想到的是,金融的后续调控来得如此之快:“停贷”才几天,房贷利率调升也来了!
据21世纪经济报道,从1月27日起,广州四大行房贷全线涨价。报道显示:工农中建四大行的首套房贷利率调整为LPR+55bp,二套房贷LPR+75bp,而此前首套房为LPR+40bp,二套房则是LPR+60bp
此举被很多财经人士解读为:对房贷变相加息。
如果说“停贷”是因为年初“房地产贷款集中度管理制度”下银行指标超额后收紧房贷所致,那么“房贷涨价”可能没那么简单了。
这可能是货币政策转向的一个重要信号。
02.利率飙升,来自央行的警告
比如,一个非常诡异的流动性警告也在发生——
1月下旬,银行隔夜拆借利率持续飙升。通俗地讲:银行之间互相借钱的利率快速飙升。
飚到多高?十天之内隔夜利率从2.12%涨到3.28%,涨幅54%。这甚至大幅超过了2.2%的政策性利率。其速度之快,涨幅之大,非常罕见。
拆借利率飙升是资金链紧张的信号:资金相对匮乏的银行,要向其他银行借钱,如果需求很大,利率则抬升 抬升越快,说明市场越缺钱。
所以,“停贷”、“房贷涨价”不止是“额度限制”导致,更可能是流动性收紧所致。即:很多银行资金紧张了。
春节前,居民对现金需求很大。往年这个时候,央行都会通过货币工具向银行净释放资金,防止现金挤兑。
但今年却不一样。据每日经济报道:1月最后一周,央行不仅没有释放资金,反而净回笼5685亿元(借给商业银行的资金到期后收回)。
比如,1月25日,TMLF等到期2425亿元,投放只有20亿元,净回笼2405亿元;1月26日,净回笼780亿元;1月27日,净回笼1000亿元……
自2013年央行通过货币工具维稳金融市场以来,年前一般都会超量释放资金,维护流动性。
我记忆以来,央行还是头一次在年前反向收紧流动性!
面对节前居民取现需求,很多金融机构不得不做风险预备:“停止资金释放”、“加大拆借”从而加大现金储备
所以其必然传递到房地产市场,导致个别过热城市“停贷”、“贷款涨价”发生
而以上两者都是央行收紧流动性所导致:央行停止放钱,以至于银行资金匮乏,利率上涨,不敢随意放贷。
尤其是不敢向房地产放贷。
而之所以收紧,可能是个别城市房价“量价”暴涨后,央行给予的一个警告:房价过热,即使冒着利率抬升的风险,也要截断购房投机的资金流。
03.LPR要上涨?还贷会不会加重?
那么新的问题来了,如果银行拆借利率继续保持高位,会不会导致LPR上涨和居民还贷加重?
如果不加行政干扰,目前央行收缩流动性的环境下:LPR一定会上涨。
因为利率具有市场性和传递性:短期拆借利率提升后,也会传递至市场中的中长期利率。比如,一年期和5年期LPR上涨。
毕竟银行都缺钱,你要去借贷,利率成本肯定会上涨。
备注:本文完稿后,2月1日晚间多家媒体传出北京部分股份制商业银行经营贷利率或上调
所以央行收紧流动性其实也是一个风险性举动。
如今很多人的房贷都已经转为跟随LPR浮动。如果利率传递下去,造成LPR上涨,还贷成本上升,房贷违约将会大幅提升,造成金融风险。
这就如同上世纪90年代,日本央行主动加息刺破泡沫一样。
但不同的是,以上是不加行政干扰的结果。由于特殊环境,我们也会通过行政手段压制LPR抬升。毕竟当下经济增长困难,实体企业和广大房贷一族都很难承受“加息”。
如果LPR抬升压力太大,央行也会适当放松货币政策。收缩流动性可能也只是短期的一个警告。
04.房贷审批趋严,买房将变困难
一方面是央行有意控制资金输出,一方面要顾及LPR利率不能上涨,那么房地产的资金流入将被严控:定向限制对房地产的现金流,优先保证其他实体领域的资金宽裕。
鉴于对开发贷和房贷限额相关文件的出台,以及当下“停贷”风波,房地产的一个长期趋势可能正在形成——
2021年以后,货币政策对房地产会严重收缩,资金流入房产会大幅遏制。
这也将影响到每一个购房者:房贷放款审查将越来越严,周期可能越来越长。
不要说是规避限购 的炒房行为,即使是刚需买房也会遇到一些审查性的困难。
比如,对购房者收入情况的审查将会严格进行(目前深圳已在实施)。
甚至如果个别城市房价依旧过热,“停贷”还会持续,乃至“房贷”会变成的金融资源。
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责任编辑: lpwxq
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