IPO新股报告 | 大唐地产的财务数据观察

　　广元楼盘网讯：观点指数 多次冲击上市的闽系房企大唐地产于12月11日正式登陆港交所，根据前一日的公告，大唐地产IPO发售价4.56港元每股，募资净额14.36亿港元。

　　其中，约63%用于现有项目的资金需求，包括物业开发项目的建筑成本;约27%用于偿还部分现有计息银行借款;约10%用于一般业务营运及营运资金。

　　据观点指数统计，大唐地产是今年第7家上市的房企，前面6家分别是汇景控股、港龙中国地产、金辉控股、上坤地产、祥生控股以及领地控股。在准备上市的前几年，大唐地产进行了快速的规模扩张以及降负债等一系列动作。

　　体现在财务数据上，大唐地产总资产从2017年底的264.2亿元增加至2019年底的370.4亿元，同期净负债率由1087.9%下降至119.2%。

　　此外，大唐地产营收增长迅速，2019年录得营收81.08亿元，近三年实现年复合增长率为42%。不过，物业销售毛利率出现较大波动，今年年中降至22.3%，低于行业平均水平。

　　从长达几百页的招股书中，我们可以看到大唐地产财务数据变动背后更多的细节。

　　积极降负债的动作

　　去年11月29日，大唐地产向港交所递交招股书，6个月后招股书届满失效。两天后，大唐地产提交第二份招股书。

　　前后提交的两份招股书中，一个明显提升的数据是净负债率，2019年6月末该数据为185.6%，年底下降至119.2%。

　　接近合理的净负债率，成为其后大唐招股书顺利过会的关键。　　

　　数据来源：大唐地产招股书，观点指数整理

　　从2017年开始，大唐地产就已经将降负债提上进程，3年内净负债率从1087.9%下降至119.2%，下降幅度超过900%。

　　大唐地产对于净负债率明显提升的解释是：保留盈利持续增加、公司股东增加注资、使用盈余现金偿还借款。

　　数据来源：大唐地产招股书，观点指数整理

　　从净负债率计算公式进行观察，分母权益总额的5个组成因素均出现增长，其中增长跨度较大的有保留盈利、其他储备以及股本溢价。

　　根据招股书披露，大唐地产保留盈利的增长来源于提取后的企业年内税后利润，2018年-2019年归母净利润分别为6.84亿元、7.10亿元，扣除法定储备后，与前些年累计保利盈利加总为16.1亿元。

　　其他储备的增长主要来源于大唐地产股东注资，2018年及2019年分别注资0.32亿元以及2.66亿元。

　　股份溢价的增长来源于大唐地产向公司董事及高级管理层发行272727股公司股份，代价超出发行股份等值面值5.08亿元。

　　在影响净负债率的分母方面，股东注资和溢价发行股份带来的资金，部分体现在资产端的现金及银行存款项目的增加;资金的另一部分用于偿还借款，在负债端体现为有息负债(长期借款+短期借款)的减少。

　　数据来源：大唐地产招股书，观点指数整理

　　截至2020年6月末，大唐地产有息负债为81.9亿元，较2017年末减少9.55亿元，有息负债中的银行借款占比增多，其他借款逐年减少。

　　数据来源：大唐地产招股书，观点指数整理

　　其他借款主要指信托融资，2017年及2018年，大唐地产更多地采用信托融资方式，包括股权抵押以及股权转让后赎回两种方式。

　　大唐地产旗下的项目公司如漳州唐盛与漳州唐门，均是采用后一种信托融资方式。　　

　　数据来源：大唐地产招股书，观点指数整理

　　2019年，大唐地产转而增加银行借款的融资比例至60.4%。相比信托融资，银行借款拥有更低的借款利率，体现在数据上，2019年加权平均利率为8.22%，较前两年有所下降。

　　大唐地产主要往来银行是建设银行和民生银行，其中民生银行是主要贷款方。截至2020年6月30日，大唐地产向民生银行所借款项占借款总额29%，本金结余总额约为23.76亿元。

　　值得一提的是，大唐地产关联方福信集团是中国民生银行发起人以及股东，而大唐地产实控人黄晞及董事长吴迪同为福信集团大股东，分别持有福信集团51.03%、11.74%股权，同时吴迪也是中国民生银行董事。

　　上述提及的23.76亿元民生银行贷款，均由吴迪为大唐地产提供担保。显然，福信集团的金融背景为大唐地产在银行贷款方面提供了支持。

　　另一方面，不必讳言除了入账的有息负债外，同绝大多数房企一样，大唐地产也存在部分“隐形负债”，即未并表的联合营公司担保额度，今年年中该数额为83.39亿元。

　　截至2020年6月底，大唐地产剔除预收账款后的资产负债率为84.7%、净负债率为128.5%、现金短债比为1.34，前两项指标超过监管层划下的“红线”。

　　大唐地产上市之后，预计将用30%募集金额偿还借款，包括3笔固定年利率分别为8.5%、10%以及7.13%的银行借款。在偿还利息较高的银行借款之后，大唐地产资产负债率和净负债率两项财务指标将得到改善。

　　回迁房与管控毛利率波动

　　负债指标考察的是当前企业经营是否健康，而了解企业发展潜力则要回到基本面上。

　　2017年，大唐地产加快了二三线物业开发项目的扩张步伐，将开发业务逐渐扩展到长沙、柳州、贵港、福州、莆田及重庆等地。2020年，大唐地产开始布局长三角区域，在南通、无锡、常州、宁波、台州相继落子。　　

　　数据来源：大唐地产招股书，观点指数整理

　　截至2020年8月，大唐地产拥有105个物业开发项目，包括68个附属公司项目以及37个联合营项目，物业开发项目合计权益土储为1117.62万平方米，相比今年2月末权益土储总量增加25.6%。　　

　　数据来源：大唐地产招股书，观点指数整理

　　由于土储以及交付项目不断增加，大唐地产整体营收水平由2017年的40.19亿元增加至2019年的81.08亿元，年复合增长率为42%。

　　此外，2020年大唐地产预期交付面积较2019年增长45%，抵消结算售价降低的影响后，预计年内营收能够实现24%的同比增长。　　

　　数据来源：大唐地产招股书，观点指数整理

　　但需要注意的是，近几年大唐地产销售物业毛利率出现波动，2018年及2019年达到高点，但2020年却下降至最低点22.3%。

　　大唐地产销售物业毛利率波动，主要归因于个别结算项目毛利率过高，包括2018年结算的福建漳州熊猫墅、广西南宁龙岗大唐果和龙岗大唐世家，以及2019年结算的漳州大唐印象。其中，龙岗大唐果、龙岗大唐世家、漳州大唐印象均是涉及安置房的组合地块项目，前两者安置房面积占总项目面积1/3。

　　组合地块项目的收益按照安置房与物业开发地块部分，计入报表不同业务的营收科目。其中安置房建造完成后将回售给当地政府所得收益，计入“提供建筑服务”科目中，毛利率水平稳定在5%。

　　物业开发地块部分所得收益计入“销售物业”科目中，由于这部分地块是在签订回迁房合约的前提下获得，价格上有所优惠，毛利率水平相对较高。龙岗大唐果、龙岗大唐世家、漳州大唐印象的毛利率分别是64.6%、70.5%以及45%。

　　过去几年大唐地产曾在南宁、贵阳、福州以及漳州获得涉及安置房的组合地块项目，这些项目抬高了大唐近两年整体毛利率水平。今年年中销售物业毛利率低至22.3%的主要原因，是交付的大部分物业位于泉州，而大唐在当地并没有安置房项目。

　　截至今年2月底，大唐地产开发中或持作未来发展的安置房物业总建面逐渐减少，仅占土储5.2%。如何在市场上用更多渠道获取更优质土地项目，将会是大唐地产上市后直面的命题。

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　　免责声明：本栏目文章为撰稿人个人意见，不构成投资建议。来源：观点地产网　　

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