楼市首次“公开”降价，房地产迎来了变局？4个“忠告”给购房者

　　公开数据显示，早在2000年的时候，全国平均房价每平米不足2000元，但到了今年7月份，全国平均房价每平米达到了10211元，首.次 突破了万元大关，也就是说，过去20多年，全国平均房价水平上涨了5倍多。不难看出，房地产的确是十分优质的造富工具。伴随房价一路上涨，对于已经买了房的来说，大都已经赚得盆满钵满，但对于还没有买房的来说，最大的希望无疑就是期待房价能够下跌。可是，过往的事实却证明，虽然经历了很多次的调控，但房价走向却异常坚挺，即使面临最严厉的调控，绝大多数的城市也只是高位盘整而已。　　

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　　为什么房价一直跌不下来呢?其实，不是房价跌不下来，而是“不允许”房价下跌。大家都知道，一旦房价下跌，不仅老业主会去售楼处维权，还没买房的也会抱着买涨不买跌的心态观望，越降价反而越没人买，所以开发商不会轻易降价。退一步来说，即使开发商愿意降价，但从地方的角度看，不仅会影响房地产的健康与稳定，还会影响土拍行情和地价水平，进而影响到财政收入。因此，地方往往会通过出台“限跌令”的方式限制房价过快下跌。　　

　　在房地产调控的这4年中，“限跌令”已经屡见不鲜了。比如，今年3月份，东莞出台调控新政，其中明文规定：新房实际成交价不得低于申报价格的90%。去年11月，马鞍山调控新政规定：新房售价不得低于备案价格10%，否则重新备案。去年5月，大连调控新政规定：实际网签备案价格下浮不得超过5%。再往前看，江西赣州还发布通知，明确要求房企停止低于申报价格的“特价房”销售，说白了直接就是不允许房价下跌。

　　除了东莞、马鞍山、赣州等城市外，近几年，砀山、邳州、恩施、合肥、桂林、惠州等城市都出台过“限跌令”。看得出来，一直以来，对于开发商降价这件事，地方基本都是采取约束性的措施。　　

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　　但是，日前，房地产市场却传来了一条让全国楼市都会感到意外的消息。据东北网报道，哈尔滨近期将会印发《关于疫情期间促进我市房地产市场平稳健康发展相关政策的通知》，总共14条措施，其中明文规定：积极引导和鼓励企业根据市场情况，采取打折促销、团购等方式让利销售新建商品房，而且还将会对让利企业的销售情况进行考核，并给予表彰、嘉奖。对于这一政策消息，据证券日报报道，住建局回应：政策内容属实，现在在预热，过几天会正式对外发布。

　　简单来看，其实就一个意思：鼓励开发商降价打折。此通知一经发布，便迅速登上了热搜。毕竟，长期以来，“限跌令”见了不少，鼓励房企打折促销却是第一例。不少业内人士称，楼市“公开”降价，终于来了。那么，与以往约束房价下跌相比，哈尔滨为什么要“公开”降价呢?　　

　　在笔者看来，主要有3个理由：1、住房供大于求。在东三省几大城市当中，哈尔滨人口流出最为突出，但近几年，土地供应却保持着较高的活跃度，新楼盘也不断扎堆出现，所以需要采取措施缓解库存压力。2、房价被过度透支。过去三年，哈尔滨平均房价从7000多元上涨到了1万多，购买力被严重透支，从而导致购房需求萎缩，房地产销售后劲不足。3、目前哈尔滨二手房市场已经连续5个月下跌，及时鼓励房企打折让利，可以刺激购房者入市，从而避免房价过度下跌影响市场的稳定走向，所以此举可以看作是未雨绸缪之举，归根结底还是为了稳定楼市。

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　　从“限跌令”到“鼓励降价”，至少释放了4大信号，购房者需清醒

　　第一、国家对房地产的定位已经改变。长期以来，由于房地产是国民经济的重要支柱产业，很多人不相信国家会真正抑制房地产。但是，经过了4年多的调控后，从“房住不炒”、“不再把房地产作为短期刺激经济的手段”，再到将房地产定义为威胁金融安全的最大“灰犀牛”，相信很多人对房地产有了新的认识。实际上，从“限跌令”到“鼓励降价”，恰恰说明即使房地产面临困局，也不会再次重启这把“夜壶”，不会再走依靠房地产刺激经济的老路，同时也预示着这次调控一定是长期的行为。对此，购房者应该认清房地产发展的新形势。毕竟，在经济高质量转型和推动脱虚向实的大背景下，比房地产重要的行业多了去了。　　

　　第二、房价告别“只涨不跌”的神话。长期以来，对于未来的房价走向，很多人内心深处都保持着一种根深蒂固的观念，那就是只涨不跌。究其原因，通过上文分析也知道了，无论是老业主、开发商，还是地方都不愿意也不允许房价下跌。但是，这次打响了“公开降价”的第一枪，意味着房价能涨就能跌，而且从全国范围内来看，人口持续流出、库压力大较大、住房供大于求、房价透支严重的城市不在少数。因此，伴随房地产调控继续深入，预计哈尔滨“鼓励降价”只是个开始，不排除类似的城市会效仿和跟进。说白了，国家态度已经转变，楼市调控常抓不懈，房地产已经迎来了变局，房价告别了“只涨不跌”的神话，对此购房者应该保持清醒的认识。

　　第三、房地产市场进入大分化阶段。众所周知，从2016年到2018年，除了个别地理位置偏远的收缩型城市外，绝大多数城市都经历了一波房价大涨的过程。但是，随着房地产调控的深入，支撑房价上涨的各种因素已经逐渐退出，房地产市场进入到了大分化阶段。对于人口吸引力较强，经济发展水平较高，产业基础较好的城市来说，房价高位横盘或稳步上涨是大势所趋。反之，随着利空因素的增多，其他城市不可避免的要迈入下行调整的阵营。实际上，这一次“鼓励降价”也给投资客们敲响了警钟，闭眼买房还能赚钱的阶段已经一去不复返了，接下来应该早早做准备，持有房产在精不在多。　　

　　第四、一城一策是未来调控的主要方式。虽然房地产市场进入到了大分化阶段，但在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下，不同的城市也面临着不同的问题：对于房价上涨压力较大的城市来说，为了防止楼市过热，未来升级和加码调控是必然趋势。但是，对于房价下行压力较大的城市来说，由于房地产已经迎来了变局，指望调控松绑不可能了，只有降价让利才是回归市场常态的选择，这样不仅可以帮助开发商减少现金流压力，也可以吸引购房者入市，从而起到稳定销售和楼市的作用。如果一味硬抗不降价，最后反而不利于楼市的平稳。因此，对于刚需来说，面对这种行情，不仅选择性多了，而且遇到高性价比房源的机会也增加了，如果有购房需要，可以多看看多转转。