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梁慧娴:海外房产是回报稳定的好标的

发布时间: 2016-05-19 12:07:18

来源:

分类: 本网原创

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在经历了大批房企出海的热潮后,国内投资者对于海外置业的热情不断高涨。如今,不少早先完成海外布局的地产商已经迎来了收获期,其中原因正是国人关于全球资产配比的热情达到历史峰值。

为更好解读此种资产配置现象背后的原因以及帮助国人在海外置业过程中更好地规避潜在风险,早报记者专访了天晟企业执行董事梁慧娴。她告诉记者,目前国内资产价格有一定的泡沫迹象,而海外资产同期表现出的属性。追求稳定回报成为当下全球资产配置走热的原因。

部分海外物业处于

对于海外不动产的热情近期达到了历史峰值。除了地产商对国外市场的涉猎之外,包括中国人寿(601628,股吧)、中国平安(601318,股吧)在内的多家保险公司也正加码海外地产。

对此,天晟企业执行董事梁慧娴这样解释,随着负债端保费收入和总资产的持续增长,目前国内保险企业在总体上还缺乏与负债相匹配的资产,实际匹配长期负债的资产主要为金融机构的长期金融债券,但这类金融债券的规模有限且流动性不高。

因此,长期性负债就有了资产匹配多元化的要求,保险机构对不动产的配置需求相应地将持续增加。与此同时,中国监管政策的松绑和鼓励也是险资出海购置物业热情高涨的重要原因。

同时,梁慧娴进一步强调,目前国内资产价格有一定的泡沫迹象,而一些海外资产则呈现出了,在人民币贬值预期的趋势下,体量大、负债久的保险资金需要的是能够带来稳定回报的投资对象,海外房地产被看作一个很好的标的。

事实上,除了险资对海外不动产流露出青睐之意,不少高收人群同样将全球资产配置视为较为合理的资产分配方式,且此种趋势越演越烈。

在梁慧娴看来,全球资产配置成为最时髦的词汇,与以往不同,海外投资与孩子教育、移民的关系越来越淡,反而成为一种最直观有效的理财方式。

这是因为,全球宏观经济走势叠加国内富裕阶层数量的攀升,股市起伏、人民币汇率预期走弱,中国一线城市房价居高不下等,国内房地产市场的发展受到遏制,租金收益率低,配置资产平衡风险成为中国人海外置业的主要考虑之一。

美日英德成投资热点

当记者问及,对于具备全球资产配置能力的人而言,哪些海外市场具备较好的投资条件时,梁慧娴直言,这需要具体问题具体分析,即按照个人情况考虑,但基本是根据高收益和稳定性这两个参考点,在其中寻找到适合个人的平衡点。

梁慧娴进一步向早报记者深度分析了各大具备投资属性的热点国家的市场情况。她说道,“现阶段,美国、日本、英国和德国是潜力的国家。”

就美国市场而言,该国市场人口增长和就业增长的趋势十分明显,同时,公寓租赁的需求很大,持续处于增长周期,这就为整个市场环境提供了良性保障。

值得一提的是,美元汇率预期走强,这就导致美国房地产市场正处于上升通道,且由于美国社会属性决定了该市场更成熟,透明度高,因此得到了国人的高度认可。

“日本也是目前较为不错的选择。”梁慧娴解释到,时下日本政府实行负利率宽松的货币政策,刺激消费和投资,促进经济增长,在此背景下,日元对人民币开始走强,购置日本的不动产能将人民币转变成日元,利于人民币的保值与增值。

值得一提的是,梁慧娴指出,相比其他城市而言,东京的房地产售价要低不少,整体房价遵循向上的轨迹,且尚处于初始阶段,属于传统意义上的。同时,东京房地产市场的租金收益率却很高,十分符合投资置业的需求。

当谈及英国市场时,梁慧娴表示,英国的人口增长速度很快,但住宅层面的市场供应量却远远不够,两者出现了脱节,换言之,英国房地产市场在庞大的住房需求没有得到满足的情况下,对不动产售价有较大的推动作用,价格增长空间很大。

反观德国市场,梁慧娴指出,德国是一个制度化十分完善的国家,因此,无论是经济还是法律制度都为购买不动产这一举措提供了足够安全的保障。

在德国,有着相应的一套移民政策优惠。此外,针对国际投资者,德国地方的融资贷款额度很高,且当地对住宅有很高的需求,进而带来了高资本收益潜力。

选择专业机构规避风险

事实上,对于海外置业而言,一些不可控性和潜在隐患都是绕不开的问题。近几年,市场中涌现出了大量不具备合法性的中介公司,由于此类公司成本很低,在国外根本没有办公地,当出现纠纷时,消费者往往很难得到相应的法律支持和赔偿。

“选择正确的管理者显得尤为重要。”梁慧娴坦言,管理者的专业性和合法性都是海外资产最直接的保障,毕竟海外置业者往往对国外政策、市场的解读能力有限,因此,对于海外投资者而言,决不能将国内过去投资成功的做法和观念照搬照抄在海外房地产投资上。

另外,屈指可数的、走马观花式的出国考察住宅投资项目远不够投资者做出清晰的判断,毕竟国外的市场状态以及住房产品的背景是不同的,需要时间和专业知识来了解。因此选择一家专业的海外置业机构是最为有效的办法。

她强调,在海外置业移民项目日益火爆的同时,一些其他行业的公司也来“凑热闹”,开设相关业务部门,负责移民咨询和服务业务。其中包括投资咨询公司、律师事务所、海外的房地产公司,甚至是银行和传媒公司。但从严格意义上来说,他们并没有从事因私出入境中介活动的资质,属于打“擦边球”,会增加海外置业的潜在风险。

梁慧娴解释道,解决海外置业的不可控问题,需要投资者选择正确的市场,即稳定性较高,具备较强法制、信用保障的市场。同时,要选择正确的项目,即市场需求度较高,且具一定度的产品。

当谈及对全球资产配置的建议时,梁慧娴表示,在中国,海外投资历史并不长,很多环节上都不算十分完善,这就要求投资者要深入、全面地了解自身有投资意向的地区,尽可能在依靠专业人士的基础上,详细研究各国的房地产税收情况,关于国际变化,关心汇率变化,最大程度地规避海外投资风险。

责任编辑: limin

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